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La prelazione nei contratti di locazione per immobili ad uso non abitativo


Giovedì 14, Aprile 2016
in  Consulenza legale


La legge del cosiddetto 'Equo Canone' datata 1978, che disciplina i contratti di locazione (comunemente detti anche contratti di affitto), prevede il diritto di prelazione per gli affittuari di unità immobiliari ad uso non residenziale quando il proprietario intenda vendere l'immobile. In sostanza, per le unità immobiliari concesse in locazione con un contratto ad uso non abitativo (pertanto con destinazione artigianale, industriale, commerciale, negozi uffici, ecc...), il proprietario, nel caso in cui decidesse di vendere l'unità immobiliare, deve darne comunicazione all'inquilino tramite ufficiale giudiziario o raccomandata con ricevuta di ritorno. Il conduttore, a sua volta, ha tempo sessanta giorni dal ricevimento della suddetta comunicazione del proprietario per comunicare la propria eventuale volontà ad esercitare il proprio diritto di prelazione.
Entrambe le comunicazioni, quella del proprietario prima e quella dell'affittuario successivamente, devono contenere il prezzo e tutte le condizioni a cui sarà sottoposta la futura vendita.
Nel caso in cui l'immobile sia locato a più persone la comunicazione deve essere spedita ad ognuna di esse.
Nel caso in cui il proprietario ometta di spedire la comunicazione all'inquilino, quest'ultimo ha diritto di riscattare l'immobile dall'acquirente entro sei mesi dalla trascrizione dell'atto di compravendita dal quale era stato escluso.
Alcune successive sentenze, tra cui una di recente pubblicazione da parte del Tribunale di Lecce, hanno valutato e stabilito come sia necessario che l'unità oggetto di vendita debba strettamente coincidere ed identificarsi con quella oggetto di locazione. Nel caso di una vendita 'in blocco', ad esempio, in cui viene compravenduto l'immobile nella sua interezza o una parte consistente dello stesso, definibile 'unitaria' sotto il profilo strutturale ed architettonico, al conduttore della singola unità immobiliare non spetta il diritto di prelazione. Questo principio si basa sulla considerazione che, quando venga effettuata una compravendita di questo genere, il complesso generale, inteso nella sua interezza, sia più importante della singola unità immobiliare. E' chiaro che il principio dell'acquisto in blocco di un edificio (o di una porzione consistente di esso) è prioritario rispetto alla riunione dei diritti di proprietà ed utilizzo, in virtù del fatto che l'acquisto in blocco presuppone un 'progetto' di più ampie dimensioni rispetto alle possibilità realizzabili con la singola frazione di unità immobiliare.
Geom. Davide Galfrè

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