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Locazioni: Irpef o cedolare?


Giovedì 28, Febbraio 2013
in  Consulenza legale


La possibilità concessa di rivedere annualmente la scelta tra il regime ordinario di tassazione degli affitti e la cedolare secca impone una periodica analisi della convenienza e delle modifiche alla normativa di riferimento.
A questo proposito la Legge 92/2012 ha ridotto sensibilmente la deduzione forfettaria riconosciuta sul reddito derivante dalla locazione di fabbricati. Infatti, a partire dal periodo di imposta 2013, per determinare la base imponibile ai fini Irpef, l'importo del canone di locazione desumibile dal contratto deve essere ridotto del 5% anziché del 15%. Pertanto, l'abbattimento del canone resta pari al 15% per i canoni relativi all'anno 2012, mentre scende al 5% per quelli che andranno dichiarati dal periodo di imposta 2013. Restano invariati invece l'ulteriore abbattimento del 30% per i contratti a canone concordato, che si applica in aggiunta alla riduzione base del 5%, e la riduzione forfettaria del 35% prevista per gli immobili di interesse storico o artistico.
La riduzione della deduzione forfettaria dal 15% al 5% rende certamente più interessante, anche per i contribuenti a basso reddito, la possibilità di optare per la tassazione sostitutiva introdotta dalla cedolare secca.
A partire dal 2011, infatti, è stata introdotta la cosiddetta 'cedolare secca sugli affitti': è un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario sopra descritto. La cedolare secca, in pratica, sostituisce le imposte attualmente dovute sulle locazioni (l'Irpef e le relative addizionali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo). L'importo della cedolare secca si calcola applicando un'aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, senza alcuna deduzione forfetaria; tale aliquota viene ridotta del 19% per i contratti di locazione a canone concordato. Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento (ad esempio usufrutto) su unità immobiliari abitative locate e relative pertinenze. Pertanto la tassazione sostitutiva non si applica agli immobili strumentali o relativi all'attività di impresa o di arti e professioni.
Il locatore (proprietario), che decide di avvalersi del nuovo regime, deve darne comunicazione al conduttore (affittuario) tramite raccomandata, che deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento Istat del canone di locazione, anche se previsto nel contratto. Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca puó esercitare l'opzione in sede di registrazione o di rinnovo del contratto, compilando e presentando l'apposito 'modello 69' all'Agenzia delle Entrate. L'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della cedolare secca per l'intero periodo di durata del contratto, ma il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l'opzione.
dott. Ballatore Marco

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