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Usufrutto e nuda proprietà


Giovedý 30, Agosto 2012
in  Consulenza legale



In queste ultime settimane abbiamo affrontato, in studio, un caso di cosiddetto 'consolidamento dell'usufrutto', ovvero di riunione del diritto di usufrutto alla nuda proprietà trasferita a titolo gratuito (donazione). Tale riunione puó avvenire anche a causa di morte (cioè per successione).


Approfittiamo di questo caso per approfondire, in questa sede, l'argomento.


L'usufrutto è un diritto reale di godimento che consiste nel godimento di un bene: l'usufruttuario puó trarre dalla cosa tutte le utilità che ne puó trarre il proprietario (percependo ad esempio l'affitto), ma non puó trasferire la proprietà. Il termine 'nuda proprietà' fa invece riferimento a una situazione nella quale vi è una sorta di sdoppiamento tra il titolare della proprietà di un determinato immobile (nudo proprietario) e chi di fatto ne gode (usufruttuario).


Da una parte l'usufruttuario esercita sull'immobile tutti i diritti che competono al proprietario: puó abitarvi, affittare l'immobile, ed è tenuto a pagare tutte le imposte e le spese di manutenzione ordinaria necessarie al godimento del bene (come luce e riscaldamento). Dall'altra parte il nudo proprietario è esentato da qualsiasi imposta e deve solo sostenere le spese straordinarie.


Una caratteristica importante dell'usufrutto è la sua durata: l'usufrutto ha una durata temporanea ed in generale è costituito per la vita dell'usufruttuario e la morte dell'usufruttuario determina l'estinzione del diritto. La riunione dell'usufrutto nella nuda proprietà puó quindi avvenire solo per donazione o per successione.


Nel primo caso (consolidamento per donazione) al fine di rinunciare all'usufrutto è necessario un atto di rinuncia al diritto, il cui costo fiscale dipende dall'attuale valore dell'immobile e dall'età dell'usufruttuario.


Nel secondo caso, invece, (consolidamento per successione) non si paga nulla, perché la morte determina l'estinzione del diritto di usufrutto e il consolidamento dello stesso con la nuda proprietà: il titolare del diritto di nuda proprietà diventa, quindi, titolare della piena proprietà in modo automatico.


Sull'argomento, puó essere interessante esaminare il caso di una persona che rinuncia all'usufrutto su un immobile su cui aveva ottenuto le detrazioni Irpef 36% per la ristrutturazione. In generale, ai fini della detrazione 36% le rate di detrazione non utilizzate in parte o totalmente dal venditore vengono trasmesse per i restanti periodi d'imposta all'acquirente, non solo in caso di cessione dell'intero immobile ristrutturato, ma anche qualora l'acquirente di una quota della proprietà diventi proprietario esclusivo dell'immobile oggetto degli interventi (anche a seguito di un trasferimento dell'usufrutto per causa di morte).


La posizione dell'Agenzia Entrate è chiara: nel caso in cui si realizzi un frazionamento del diritto di proprietà, le rate di detrazione non utilizzate dal venditore non vengono trasferite all'acquirente. Nel caso, invece, di trasferimento di una quota di proprietà dell'immobile ristrutturato che comporti il consolidamento dell'intera proprietà in capo all'acquirente avviene il trasferimento del diritto alla detrazione per le quote non detratte dall'usufruttuario.


Dott. Mario Clericuzio

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